A parlamenti hercehurcát egy klasszikus bohózat is megirigyelhette volna, végül hibridet szültek a hegyek. Kérdések özöne, a válaszok sehol. Még ne féltsük pénztárcánkat, minden bizonytalan. Az ingatlanadót átfogó adókoncepcióba kellett volna helyezni, így a semmiben lóg. Keressük a logikát, hátha találunk a törvényben!

 

Törvény már van rá, lelkük rajta

Az egyes adótörvények módosításáról szóló törvény értelmében 2009-től a lakóingatlanok ún. számított értékének maximum 0,5%-ára, míg az egyéb ingatlan ún. számított értékének maximum 1,5%-ára lehet ingatlanadót kivetni. De nem kötelező!

Az önkormányzatok az utcákat, házakat értékövezetekbe sorolják, aztán jöhetnek a korrekciós tényezők: hány éves a ház, fel van-e újítva vagy menten összedől, milyen a műszaki állaga, a teherhordó falak anyaga stb.

De még változhat a törvény, egyelőre nem kell félteni a pénztárcánkat. Hiszen eddig is kivethettek az önkormányzatok adót az épületekre, a 3100 település közül jelenleg kb. 1200 vet ki építmény- és telekadót, ebből 300 lakóingatlanokra is, de eddig egyik sem alkalmazta az értékalapú számítást.

A bukott luxusadó nyomdokain

Valószínűleg a luxusadóra hajaz majd az ügymenet, ami ugye megbukott, hiszen Budapesten, ahol jócskán vannak kacsalábon forgó villák, kastélyok, egyéb ufószerű hipermodern építmények, nem érte el a százmilliót éves szinten az ebből származó bevétel. Önbevalláson alapul ez az adó, például értéknövelő tényező, hogy mikor került sor a villa homlokzatának felújítására. 15 értékövezetre osztották a fővárost, kerületenkénti bontásban, sőt néha még utcákat is szortíroztak ide-oda.

Szakmai kérdőjelek

Szakértők szerint legalább három évet venne igénybe az ingatlanadó előkészítése, ez az egy év kevésnek tűnik. Sem az önkormányzatok érdekvédelmi szövetségeivel, sem a gazdasági élet, sem az ingatlanszakma prominens szereplőivel nem történt mélyreható szakmai konzultáció. Hiszen bár a lakosság túlnyomó többségét csupán saját lakásuk adóterhei izgatják, látnunk kell, hogy ez sújtja majd a kisebb-nagyobb vállalkozások ingatlanállományát is. Ők kire fogják hárítani ezeket a kieső bevételeket?

Területi vagy értékalapú?

Rák György, a Magyar Ingatlan Szövetség adószakértője szerint az ingatlanadónak alapvetően van létjogosultsága, hiszen tiszta sor, az adott ingatlan vagy van, vagy nincs. Ez stabil bevételt jelentene az államnak, ezzel egyidőben egyéb adófajtákat meg lehetne szüntetni. Az ingatlanadón belül mind a területi, mind az értékalapú mellett vannak pro és kontra érvek. Csak kellene koncepció!

Az ingatlanadó valójában tárgyi adó, egy létező ingatlant terhelnek vele, ekképpen nevezhetjük létadónak is. A luxusadó pedig a nagy értékű ingatlanokat adóztatja, vagyis a gazdagokra vet ki adót, itt érvényesül az adott ingatlan értéke. Ennek a kettőnek azonban más az alapfilozófiája. Ezért, ha az új ingatlanadót érték alapúra tervezik, akkor valójában a luxusadónál létező gazdagságot, jólétet adóztatják meg, ami ugye nem releváns egy átlagos ingatlan esetében. Vagyis ez egyfajta hibridadó.

Jelenleg a területi tűnik korrektebbnek

Egységes ingatlankataszter nem létezik, egységes ingatlanpiac sem létezik, hogyan lehetne akkor meghatározni az egyes ingatlanok értékét az adott értékhatárok között? Jelenlegi adatok birtokában a területi adó a korrektebb, mert megvan az alapadat, hogy hány négyzetméteres a lakás, ahhoz jöhetnek a korrekciós tényezők. Bár ez sem tökéletes, hiszen ugyanabban a faluban a lerobbant parasztház és a menő kastélyszálló négyzetmétere nyilván nem ugyanannyit ér.

Ha létezne lakáskataszter, vagyis ha nem csak a tulajdonos neve, az ingatlan címe és mérete lenne bejegyezve, hanem az adásvételi szerződésekben szereplő árak is, akkor az értékalapú jól működhetne. Kb. tíz év alatt fel lehetne tölteni egy ilyen típusú nyilvántartást, és nosza, jöhetne az értékalapú adózás.

Hányszor adózik?

Ha az ingatlan teljes életciklusát tekintjük, akkor megállapíthatjuk, hogy minden „életkorában” terheli adó. Kezdve az építési adóval, a vételből származó illetéken át egészen az eladás utáni személyi jövedelemadóig, aztán még ott van az örökösödési illeték is. Az ingatlanadóval egységesíthették volna az ingatlant terhelő különféle adókat, de nem tették.

Ha valaki bérbe adja a lakását vagy üzlethelyiségét, ki fizeti az ingatlanadót? De tegyük fel, hogy beépíti a bérleti díjba, mert különben nem éri meg hasznosítani. A bérleti díj után, ha legálisan megy az ügymenet, fizeti a jövedelemadót. Ha jól számolunk, háromszoros adóztatásról van szó, hiszen a tulaj eredetileg adózott jövedelemből vásárolta a lakást.

Nettó vagy bruttó ár? Hitelek?

Rák György kiemelte, nem mindegy, hogy nettó vagy bruttó árról beszélünk, hiszen az ingatlan értékébe bele kellene kalkulálni az azt terhelő hitelállományt is. Ha egy 20 milliós házat 19 millió forint jelzálog terhel, akkor miért ér a ház 20 milliót? A skandináv országokban mindig nettó árakról beszélnek, és pontosan tudják, hogy mekkora az adott lakás hitelállománya. És mi a helyzet a lízingelt lakásoknál? Mivel a bank a tulajdonos, nonszensz lenne, ha a használó fizetné az adót.

Az is jogos érv lehet, hogy ha az állam meghatározza, mennyit ér az a lakás, és a tulajdonos nem tudja annyiért eladni, akkor az államnak legyen kötelező elővételi joga. Vagyis az adó alapján számított értéken vegye meg, vagy fizesse vissza a különbözetet, amennyivel az évek során több adót fizetett az ingatlan tulajdonosa.

Adóemelés

Mádi László fideszes képviselő szerint valójában ez adóemelkedéssel fog járni, csak mások lesznek az adóalanyok. Ráadásul az adó alapvető célja, hogy a jómódú embereket adóztassák meg, nem éri el a célját. Mivel egyrészt ez a réteg a leginformáltabb, a legtöbb anyagi és jogi eszközzel rendelkezik ahhoz, hogy kibújjon az adófizetés alól. Ismerjük ezeket a jogi trükköket: nem a nevén van a cég, adóalapja nulla stb. Másrészt olyan településeken élnek, ahol a kedvező gazdasági környezet miatt ki sem vetik majd az ingatlanadót.

A szegény ember-gazdag ember népmesei motívumához tartozik, hogy a nagy cégek, akik fizetik a helyi iparűzési adót, simán tudják majd zsarolni az önkormányzatokat. Míg az átlagember kénytelen-kelletlen a zsebébe nyúl, addig majd a cégek bemennek az önkormányzathoz, és „leboltolják” hogy ez a gyáregység amúgy is talajszennyezett területen fekszik, számítsuk már meg „olcsóért” azt az adót.

Át kell tekinteni a helyi adók rendszerét!

Gy. Németh Erzsébet fővárosi MSZP-s képviselő szerint ők azt támogatják, hogy az önkormányzatok nagyobb szabadságot kapjanak a végrehajtással kapcsolatban, és helyben dönthessék el, hogy értékalapon vagy területi alapon (négyzetméter-alapon) vetik ki az ingatlanadót, ha akarják. Nem lehet az adott céget kétszer megadóztatni, vagyis hogy az iparűzési adó mellett fizessenek még ingatlanadót is.

Ezért szükséges a helyi adók egész rendszerét áttekinteni, hogy a különféle adónemek ne üssék egymást. Ide kapcsolódik, hogy jövőre valószínűleg átfogó adóreform kidolgozására kerül sor, pontosítani, finomítani kell az ingatlanadót is. Az adók változása összefügg az önkormányzatok finanszírozásával is, tehát komplexebb a probléma, nem lehet leszűkíteni csak az ingatlanadóra.

Farkas Tibor